O novo ciclo do mercado de terras agrícolas no Brasil - Agribrasilis

“O mercado de terras agrícolas no Brasil está passando por um processo claro de amadurecimento e profissionalização…”

Georgia Oliveira atuou por 17 anos em multinacionais de grande porte e mais de 14 anos no mercado imobiliário como executiva comercial e empreendedora, fundando a plataforma chãozão. Ao longo de sua carreira, ela fez importantes alianças e parcerias de sucesso, que foram fundamentais para o resultado expressivo obtido no mercado imobiliário (urbano e rural) que somam mais de R$ 1 bilhão de VGV entre projetos desenvolvidos e vendas realizadas. É natural do Tocantins, filha de agropecuaristas e possui formação em Marketing e MBA em Gestão Empresarial pela FGV.

AgriBrasilis – Quais as principais transformações do mercado de terras agrícolas?
Georgia Oliveira – O mercado de terras agrícolas no Brasil está passando por um processo claro de amadurecimento e profissionalização. Até então era muito baseado em relações informais, percepções subjetivas e negociações pouco estruturadas, hoje o setor começa a operar com maior racionalidade, acesso à informação e visão de longo prazo.
A terra deixou de ser vista apenas como patrimônio de reserva e passou a ser entendida como um ativo estratégico, produtivo e financeiro. Esse movimento foi impulsionado por fatores como a consolidação do agronegócio brasileiro, o aumento do interesse de investidores — nacionais e estrangeiros — e, principalmente, pela digitalização do acesso à informação.
Hoje, compradores e vendedores buscam dados comparáveis, histórico de preços, liquidez regional e entendimento mais claro das aptidões produtivas de cada área. A transparência passou a ser um diferencial competitivo no mercado.

AgriBrasilis – Que regiões estão em alta ou em baixa? Por quê?
Georgia Oliveira – O que se observa atualmente não é exatamente uma divisão entre regiões “boas” ou “ruins”, mas sim entre regiões com fundamentos sólidos e aquelas que enfrentam desafios conjunturais.
Regiões do Centro-Oeste, Matopiba e partes do Sudeste continuam em evidência, principalmente pela combinação de escala produtiva, logística em evolução e aptidão agrícola ou pecuária bem definida. Ao mesmo tempo, áreas tradicionalmente consolidadas mantêm liquidez, ainda que com preços mais estáveis.
Por outro lado, regiões onde houve crescimento muito acelerado, alavancado por crédito abundante, hoje passam por um ajuste natural. Esse movimento é saudável e necessário, pois corrige excessos e reforça a importância de fundamentos como produtividade, custo operacional, acesso a mercados e segurança jurídica.

AgriBrasilis – Como a inadimplência e as recuperações judiciais têm impactado o mercado?
Georgia Oliveira – A inadimplência e os processos de recuperação judicial trouxeram impactos relevantes, mas também funcionam como um filtro importante para o mercado. O fim do crédito barato expôs fragilidades de operações excessivamente alavancadas e obrigou o setor a rever estruturas financeiras.
No curto prazo, isso gera cautela, postergação de decisões e maior seletividade por parte de compradores e financiadores. No médio e longo prazo, no entanto, fortalece o mercado, pois direciona capital para operações mais eficientes, sustentáveis e bem estruturadas.
A terra, como ativo real, segue sendo vista como proteção patrimonial. O que muda é o perfil do investidor, que passa a exigir mais informação, mais dados e mais previsibilidade antes de tomar decisões.

AgriBrasilis – Como a senhora imagina o mercado de imóveis rurais no futuro?
Georgia Oliveira – Vejo um mercado cada vez mais orientado por dados, tecnologia e inteligência territorial. A tendência é que decisões de compra e venda sejam mais baseadas em indicadores objetivos: liquidez, aptidão produtiva, histórico de preços, risco climático e infraestrutura.
Além disso, acredito em uma integração maior entre o mercado de terras e o mercado financeiro, com novos instrumentos de crédito, investimento e securitização lastreados em ativos rurais.
O futuro do mercado passa, necessariamente, por mais transparência, governança e acesso à informação qualificada. Quem entender isso antes, terá vantagem competitiva clara.

AgriBrasilis – Qual a finalidade e como funciona o índice de preços do Chãozão?
Georgia Oliveira – O ICVH (Índice Chãozão Valor Hectare) foi criado para atender uma lacuna histórica do mercado: a ausência de dados estruturados, confiáveis e comparáveis sobre valores médios de terras no Brasil.
Ele funciona a partir da consolidação dos anúncios ativos na plataforma, organizados por município. Importante destacar que se trata de um índice dinâmico, que reflete o comportamento real do mercado, e não uma tabela fixa ou especulativa.
A finalidade é oferecer referência, inteligência de mercado e apoio à tomada de decisão, tanto para quem vende quanto para quem compra ou investe.

AgriBrasilis – Como os dados da plataforma podem auxiliar produtores e investidores?
Georgia Oliveira – Os dados disponibilizados pelo Chãozão têm como principal função qualificar a tomada de decisão. Ao reunir, de forma estruturada, exatamente as informações que compradores e investidores analisam antes de adquirir uma propriedade rural, a plataforma reduz a assimetria de informação que historicamente marcou o mercado de terras no Brasil.
Somos a primeira plataforma a oferecer esse nível de detalhamento sobre os imóveis rurais, contemplando aspectos como aptidão e subaptidão produtiva, índice pluviométrico, topografia, tipo de solo, disponibilidade hídrica, benfeitorias, percentual de reserva legal, entre outros critérios técnicos fundamentais para avaliação de uma área.
Para o produtor e o vendedor, esses dados permitem posicionar o ativo de forma mais precisa e transparente, facilitando a comunicação de valor e aumentando a eficiência do processo de venda. Para o investidor, oferecem uma visão mais ampla e objetiva, que permite analisar riscos, potencial produtivo e adequação da terra ao seu perfil de investimento.
De forma mais ampla, a organização e a padronização dessas informações contribuem para um mercado mais racional, eficiente e seguro, elevando o nível das negociações e fortalecendo a confiança entre todas as partes envolvidas.
No fim, informação de qualidade reduz assimetria, aumenta confiança e profissionaliza todo o ecossistema do mercado de terras.