“…mercado de terras agrícolas tem um grande potencial de ter maior representatividade no mercado de capitais…”
Bernardo Arruda Reis é head de Agro da gestora 051 Capital, formado em medicina veterinária pela Universidade Federal de Minas Gerais, com MBA pela Fundação Dom Cabral e pela XP Educação.
Bernardo Reis, head de Agro da 051 Capital
AgriBrasilis – Por que o mercado de terras agrícolas ainda não é bem explorado no mercado de capitais?
Bernardo Reis – O mercado de terras agrícolas tem um grande potencial de ter maior representatividade no mercado de capitais. Atualmente, acreditamos que existe um desconhecimento tanto por parte dos investidores quanto dos proprietários de terras quanto a possibilidade de investirem ou integralizarem seus ativos em FIAGROs FII [fundos de investimentos voltados para o setor imobiliário ligado ao agronegócio].
Um desafio para o crescimento desse movimento é o fato de o investimento ser de longo prazo. Como o negócio agrícola é cíclico, a janela favorável de saída para venda dos imóveis para proporcionar uma Taxa Interna de Retorno – TIR acima de 20% pode levar alguns anos para ser alcançada.
Hoje na B3 temos inúmeros FIAGROs FII listados. A grande maioria deles são operações estruturadas de crédito, seja através de CRA ou operações de Sales & LeaseBack. Em todos esses casos, o investidor está emprestando ou comprando uma terra, tendo o vendedor a opção de recompra a uma taxa predefinida.
No caso dos FIAGROs da 051 Capital, todos eles são FIAGROs FII de Equity, ou seja, são fundos proprietários de terras agrícolas arrendadas para um operador agrícola, que no caso é a SLC Agrícola. A tese de investimento é embasada em 3 alavancas de geração de valor:
- Arrendamento anual indexado em sacas de soja
- Desconto na compra do imóvel
- Valorização Imobiliária ao longo dos anos
O fundo possui prazo indeterminado, mas é provável que algum dia os ativos sejam vendidos, realizando o ganho imobiliário.
“Um desafio para o crescimento desse movimento é o fato de o investimento ser de longo prazo.”
AgriBrasilis – Quais estratégias a empresa usa para aquisição de terras agrícolas?
Bernardo Reis – Em relação a originação dos ativos, nós temos uma equipe interna que recebe diversas ofertas de ativos semanalmente, que se incorporam em nossa base. Também temos uma rede de prospectores de negócios nas principais regiões agrícolas do Brasil.
Buscamos investir em regiões de fronteiras agrícolas, porque acreditamos que essas regiões possuem um maior potencial de valorização imobiliária devido a uma consolidação das cadeias do agro, além de investimentos logísticos que melhorarão a competitividade da produção local. Também buscamos um tamanho mínimo de 3 mil ha de área produtiva e um operador com alto grau de credibilidade no mercado.
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