A aquisição de imóveis rurais por investidores estrangeiros é tema controverso no Brasil. No entanto, tal controvérsia pode estar perto do fim, com a possibilidade de abertura de um novo mercado no país. O novo Projeto de Lei nº 2.963, de 2019 (“PL 2.963/19”), que atualmente tramita no Senado Federal, visa regular o tema, trazendo importantes inovações.
Atualmente, de maneira geral, empresas e pessoas físicas estrangeiras estão sujeitas a uma série de restrições para aquisição de imóveis rurais, tais como a necessidade de que a área seja destinada à implantação de projetos agrícolas pecuários, industriais, ou de colonização, a necessidade de aprovação do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra), a limitação de que a soma das áreas rurais pertencentes a estrangeiros não pode ultrapassar 1/4 da superfície do respectivo município, além da limitação de que estrangeiros de uma mesma nacionalidade não podem deter mais de 10% de tal município, entre outras.
A grande discussão em torno deste tema é relacionada à aplicabilidade ou não de tais restrições a empresas brasileiras controladas por pessoas físicas ou jurídicas estrangeiras. No entanto, um polêmico parecer da Advocacia Geral da União publicado em 2010 expressou o entendimento de que tais empresas brasileiras, por terem seu controle detido por estrangeiros, seriam equiparadas a empresas estrangeiras, aplicando-se, portanto, todas as restrições descritas acima.
Visando alterar a regulamentação de tal tema, o PL 2.963/19 traz propostas de inovações relevantes – dentre elas, destacamos algumas propostas. A primeira é a eliminação das restrições de aquisição de imóveis rurais por pessoas jurídicas brasileiras, ainda que controladas por estrangeiros. Além disso, mediante decreto legislativo, o Congresso
poderá, com manifestação prévia do Poder Executivo, autorizar a aquisição de imóvel por estrangeiro além dos limites estabelecidos na lei quando se tratar da implantação de projetos julgados prioritários em face dos planos de desenvolvimento do Brasil.
Outro ponto importante endereçado no PL 2.963/19 diz respeito à outorga de garantias. No caso da propriedade resolúvel do imóvel rural ser transferida ao estrangeiro em virtude da constituição de garantia em seu favor, como ocorre na alienação fiduciária, o PL 2.963/19 propõe que o imóvel deva ser alienado no prazo de dois anos, renováveis pelo mesmo período, sob pena de reversão da operação e retorno do imóvel ao proprietário original.
O PL 2.963/19, por outro lado, mantém restrições tais como a limitação de que a soma das áreas rurais pertencentes e arrendadas a estrangeiros não ultrapasse 1/4 da superfície do respectivo município, e que estrangeiros de uma mesma nacionalidade não detenham mais de 10% de tal município. Em dezembro de 2019, O PL 2.963/19 foi aprovado na Comissão de Assuntos Econômicos e Comissão de Agricultura e Reforma Agrária.
Está agora na Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania e segue para a Câmara dos Deputados. Caso aprovado, representará um marco no setor, com a abertura significativa do mercado para novos grupos de investidores estrangeiros, que poderão atuar com maior segurança jurídica.